此外，由于房?jī)r(jià)普遍上漲，多地的公積金貸款上限已經(jīng)明顯偏低，難以滿(mǎn)足購(gòu)房者的資金需求。專(zhuān)家建議，各地應(yīng)上調(diào)公積金貸款額度。

異地購(gòu)房、離婚購(gòu)房提取公積金受限

早在今年5月，住建部等4部委就發(fā)布了關(guān)于開(kāi)展治理違規(guī)提取住房公積金工作的通知，稱(chēng)一些機(jī)構(gòu)和個(gè)人通過(guò)偽造證明材料、虛構(gòu)住房消費(fèi)行為等手段違規(guī)提取住房公積金，甚至形成騙提套取住房公積金的“黑色產(chǎn)業(yè)鏈”，擾亂了住房公積金管理秩序，要求從多方面規(guī)范改進(jìn)公積金提取政策。

之后，多地根據(jù)上述通知，對(duì)住房公積金提取政策進(jìn)行調(diào)整，而重點(diǎn)基本都落在了非戶(hù)籍地非繳存地購(gòu)房、多次變更婚姻關(guān)系購(gòu)房等行為上。

7月17日，廣東省住建廳、財(cái)政廳等部門(mén)要求，對(duì)于同一人多次變更婚姻關(guān)系購(gòu)房和多人頻繁買(mǎi)賣(mài)同一套住房等情況，不允許其申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金。

對(duì)于異地購(gòu)房尤其是非戶(hù)籍地非繳存地購(gòu)房、非配偶或非直系親屬共同購(gòu)房等申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金的情況，廣東省規(guī)定，各地可結(jié)合自身實(shí)際情況階段性停止實(shí)施該類(lèi)型提取政策；繼續(xù)實(shí)施該類(lèi)型提取政策的地方，要嚴(yán)格審核申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金的資格。

杭州住房公積金管理中心要求，職工在非本市及非戶(hù)籍地購(gòu)房及償還住房貸款本息的，不得提取住房公積金。對(duì)同一人多次變更婚姻關(guān)系購(gòu)房、多人頻繁買(mǎi)賣(mài)同一套住房、非配偶或非直系親屬共同購(gòu)房等申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金的，要嚴(yán)格審核住房消費(fèi)行為和證明材料的真實(shí)性。

內(nèi)蒙古6月底出臺(tái)規(guī)定，不再支持非繳存地及非戶(hù)籍地購(gòu)房提取住房公積金，取消裝修住房、購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)、車(chē)位和繳納購(gòu)房維修基金、契稅、辦證費(fèi)提取使用公積金。

“這是從信貸角度對(duì)炒房者的一個(gè)封堵，但由于絕大多人的公積金賬戶(hù)沒(méi)有多少錢(qián)，對(duì)市場(chǎng)的影響不大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶(hù)端（微信公眾號(hào)：jwview）說(shuō)。

超8成公積金貸款流向首套房

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯客戶(hù)端（微信公眾號(hào)：jwview）表示，住房公積金政策的收緊，在對(duì)炒房者適當(dāng)設(shè)限的同時(shí)，也讓剛需購(gòu)房者更容易使用公積金。

事實(shí)上，多地明確，支持提取住房公積金用于購(gòu)買(mǎi)首套住房或二套改善型住房，支持提取公積金支付房租。

廣東提出，提取政策要向首次置業(yè)、購(gòu)買(mǎi)普通商品住房和在戶(hù)籍地或繳存地購(gòu)房等情況傾斜。加大提取住房公積金支付房租政策支持力度。廣西表示，優(yōu)先支持提取住房公積金支付房租，重點(diǎn)支持提取住房公積金在繳存地或戶(hù)籍地購(gòu)買(mǎi)首套普通住房和二套改善型住房。

數(shù)據(jù)也表明，住房公積金貸款主要用于首套房貸款的發(fā)放。《全國(guó)住房公積金2017年年度報(bào)告》顯示，2017年全國(guó)發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款9534.85億元，其中，首套房貸款占貸款總額的85.63%。

租房方面，上述報(bào)告稱(chēng)，2017年，住房租賃提取金額444.76億元，同比增長(zhǎng)22.21%；住房租賃提取人數(shù)495.52萬(wàn)人，人均提取金額0.9萬(wàn)元。

由于住房公積金貸款的利率相對(duì)較低，自然也成為許多購(gòu)房者首選的貸款途徑。根據(jù)前述報(bào)告，公積金個(gè)人住房貸款利率比同期商業(yè)性個(gè)人住房貸款基準(zhǔn)利率低1.65—2個(gè)百分點(diǎn)，2017年發(fā)放的住房公積金個(gè)人住房貸款，可為貸款職工節(jié)約利息支出1944.70億元，平均每筆貸款可節(jié)約利息支出7.63萬(wàn)元。

但嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，由于公積金貸款辦理流程慢，可能會(huì)增加交易中的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)公積金貸款有一定的抵觸。

對(duì)此，住建部等7部委在北京、上海等30個(gè)城市開(kāi)展的治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)中就提出，打擊限制阻撓使用公積金的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

個(gè)人貸款上限明顯不足

經(jīng)過(guò)本輪房?jī)r(jià)調(diào)整，許多一二線城市住宅售價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)明顯上漲，對(duì)于需要通過(guò)住房公積金貸款買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，公積金的貸款上限已經(jīng)偏低，難以滿(mǎn)足動(dòng)輒上百萬(wàn)甚至數(shù)百萬(wàn)的資金需求。

在北京，使用住房公積金貸款，首套房的最高貸款額度為120萬(wàn)元。以首付最低35%計(jì)算，購(gòu)房者如果只使用公積金貸款，房屋總價(jià)最高不能超過(guò)184萬(wàn)元。如今，在北京想買(mǎi)到總價(jià)款不足200萬(wàn)、且滿(mǎn)足一個(gè)家庭居住需求的商品住宅，幾乎很難做到。

張大偉表示，現(xiàn)在的公積金貸款上限太低，很難滿(mǎn)足正常的購(gòu)房需求，建議各地上調(diào)貸款額度。他說(shuō)：“由于貸款額度偏低等原因，購(gòu)房者想使用公積金貸款，就需要付出更高的首付，而這將很多低收入群體拒之門(mén)外。公積金貸款的低利率，反倒被有錢(qián)人享受了，這違背了公積金的互助性。”

面對(duì)上限不足，無(wú)錫市6月底就發(fā)布通知，將提高職工家庭首次使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)自住住房的最高貸款額度，借款人及配偶均符合貸款條件的，最高貸款額度可從現(xiàn)在的60萬(wàn)元調(diào)整為80萬(wàn)元。

張大偉稱(chēng)，貸款額度的上調(diào)，要把握一個(gè)度，太高容易放大風(fēng)險(xiǎn)，可以以城市的保障性住房?jī)r(jià)格作為參考，“在北京，購(gòu)買(mǎi)一套共有產(chǎn)權(quán)住房大概需要200—250萬(wàn)左右，那北京的公積金貸款上限就應(yīng)該上調(diào)至180萬(wàn)元，保證一個(gè)中低收入家庭能夠購(gòu)得一套房子。”

碧桂園、萬(wàn)科與恒大仍然是銷(xiāo)售額排行榜上的前三強(qiáng)，銷(xiāo)售額均超過(guò)3000億元。但三巨頭的銷(xiāo)售增速出現(xiàn)分化，碧桂園的半年銷(xiāo)售額達(dá)到4124.9億元，同比增長(zhǎng)42.77%；而恒大和萬(wàn)科的增速，分別為24.62%和9.91%，均低于TOP20的平均增速。

銷(xiāo)售排名上升最快的是融信中國(guó)，上半年合約銷(xiāo)售金額達(dá)到545.31億元，首次突破500億大關(guān)，超過(guò)2017年全年的銷(xiāo)售額。融信在內(nèi)房股中的排名也快速上升至第13名，較2017年上半年提升了15個(gè)名次。

按照往常的數(shù)據(jù)，上市房企的銷(xiāo)售高峰在下半年，通常四季度銷(xiāo)售額在全年占比更高。上半年迅速增長(zhǎng)的整體合約銷(xiāo)售額顯示出主要房企加快周轉(zhuǎn)速度的策略已經(jīng)取得成效，如果下半年維持溫和增長(zhǎng)，則全年20強(qiáng)房企銷(xiāo)售額創(chuàng)下歷史新記錄是大概率事件。

以上半年銷(xiāo)售額增速奪冠的融信為例。根據(jù)融信官微披露，其在今年上半年完成了全年1200億目標(biāo)的45.44%，超出原計(jì)劃的40%。半年完成度不到50%，主要是由于公司很多項(xiàng)目將集中在下半年進(jìn)入銷(xiāo)售周期。

對(duì)內(nèi)房股的月度銷(xiāo)售公告數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，更能反映行業(yè)頭部公司的整體變動(dòng)情況，也可以觀察出不同房企的排名變動(dòng)，但這一數(shù)據(jù)仍然需要適當(dāng)?shù)难a(bǔ)充和挖掘。

近年來(lái)，隨著行業(yè)整合，頭部房企通過(guò)并購(gòu)擴(kuò)大市場(chǎng)份額已經(jīng)成為常見(jiàn)的經(jīng)營(yíng)策略。并購(gòu)后的項(xiàng)目在當(dāng)期開(kāi)始并表，如果該項(xiàng)目在并購(gòu)之前已經(jīng)開(kāi)始對(duì)外銷(xiāo)售，根據(jù)港交所的信披規(guī)則，上市房企一般是不會(huì)向前追溯調(diào)整此前的公告銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的。

但是一些信披質(zhì)量較高的房企，在自己做同口徑對(duì)比時(shí)，會(huì)根據(jù)實(shí)際情況對(duì)前期數(shù)據(jù)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，以更客觀的反應(yīng)可比項(xiàng)目的銷(xiāo)售對(duì)比情況。因此，按照公告披露算出的增幅可能會(huì)與房企自己按同口徑計(jì)算出的增幅不同。

兩個(gè)數(shù)據(jù)都具有合理性，但一個(gè)反應(yīng)整體銷(xiāo)售增速，另一個(gè)反應(yīng)可比項(xiàng)目同口徑的增長(zhǎng)情況，差別在于統(tǒng)計(jì)口徑。

以融信中國(guó)為例。按照公告數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年合約銷(xiāo)售額增幅達(dá)到251.50%。

但為了更準(zhǔn)確反映銷(xiāo)售的真實(shí)情況，避免投資者誤解，融信官微披露的2018年上半年銷(xiāo)售金額與公告數(shù)據(jù)一致，但按同口徑計(jì)算的同比銷(xiāo)售金額漲幅為75.73%。這源于融信對(duì)于披露口徑進(jìn)行了較為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖匪荨?/p>

融信中國(guó)樣本：并購(gòu)擴(kuò)充土地資源，量?jī)r(jià)齊升邁入千億陣營(yíng)

以融信為例，排名變化和統(tǒng)計(jì)口徑的調(diào)整也顯示出內(nèi)房股頭部公司并購(gòu)整合趨勢(shì)的加強(qiáng)。

2017年下半年和2018年上半年，融信進(jìn)行了一系列并購(gòu)，土地和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備同步增加，這推動(dòng)了公告銷(xiāo)售額的快速增長(zhǎng)。截至2017年末，融信的土地儲(chǔ)備共2315萬(wàn)平米，較2015年末的517萬(wàn)平米增長(zhǎng)了3.47倍。

即便是按融信自己在同口徑計(jì)算下得出的75.73%同比增幅，這一增長(zhǎng)速度也不算小，考慮到其他內(nèi)房股如果同樣按照融信的口徑進(jìn)行調(diào)整，剔除并表因素，大部分增速也將出現(xiàn)一定程度的下滑，融信在一眾內(nèi)房股中仍能排在前列。

除了并購(gòu)提升市場(chǎng)份額外，融信快速增長(zhǎng)的銷(xiāo)售額還源于項(xiàng)目主要位于一線和強(qiáng)二線城市的核心地段，銷(xiāo)售單價(jià)較高。下表為2018年上半年銷(xiāo)售額500億以上的港股內(nèi)房股銷(xiāo)售均價(jià)排名情況：

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2018年上半年，中國(guó)金茂和融信中國(guó)的單位銷(xiāo)售均價(jià)分別為3.42萬(wàn)元每平米和2.15萬(wàn)元每平米，在今年上半年銷(xiāo)售規(guī)模500億以上內(nèi)房股中分別排名前兩位。中國(guó)金茂銷(xiāo)售單價(jià)遠(yuǎn)超其他上市房企有一定的特殊性，主要由于一線城市高端項(xiàng)目集中銷(xiāo)售所造成。金茂本身也擁有占比較高的商業(yè)地產(chǎn)和一級(jí)土地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

融信更具有代表性。融信此前提出2018年的銷(xiāo)售目標(biāo)為1200億，要進(jìn)入千億房企的陣營(yíng)。支撐這一目標(biāo)的核心要素是量?jī)r(jià)齊升的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)和在核心城市較為充足的土地儲(chǔ)備。

截至2017年底，融信的土地儲(chǔ)備中在一、二線城市占比超過(guò)60%，新增土儲(chǔ)都側(cè)重于凈人口流入及新興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的衛(wèi)星城市。

融信上半年銷(xiāo)售額的快速增長(zhǎng)，顯示出聚焦核心城市仍然是當(dāng)前房企發(fā)展的有效策略。盡管三四線城市此前房地產(chǎn)市場(chǎng)增速較快，但在一線市場(chǎng)與核心二線城市擁有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)整日益深化的大背景下，仍然是一個(gè)有效的護(hù)城河。

融信的銷(xiāo)售增長(zhǎng)，主要來(lái)源于上海、杭州和福州等核心市場(chǎng)的貢獻(xiàn)。

滬杭市場(chǎng)發(fā)力：核心市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)值凸顯

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018上半年融信在杭州的權(quán)益銷(xiāo)售金額達(dá)100.85億元人民幣，位列杭州房企第2位。

同時(shí)，融信在福州和上海兩個(gè)城市的銷(xiāo)售額在地區(qū)排行榜中分別位列第1位和第4位。融信目前主戰(zhàn)場(chǎng)上的成功都得益于戰(zhàn)略性收購(gòu)地塊與優(yōu)秀產(chǎn)品質(zhì)量帶來(lái)的消費(fèi)者口碑。

根據(jù)公開(kāi)資料，2018年上半年，包括杭州永興首府、融信瀾天、融信創(chuàng)世紀(jì)等在內(nèi)的5個(gè)項(xiàng)目均超額完成半年度銷(xiāo)售目標(biāo)，并且多個(gè)項(xiàng)目“開(kāi)盤(pán)即售罄”，在杭州地產(chǎn)業(yè)堪稱(chēng)現(xiàn)象級(jí)事件。融信也成為杭州市場(chǎng)上最快實(shí)現(xiàn)半年銷(xiāo)售破百億的房企。

福州是融信的傳統(tǒng)強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)，銷(xiāo)售奪冠主要體現(xiàn)了前期充足的資源儲(chǔ)備和傳統(tǒng)市場(chǎng)地位。而在滬杭兩個(gè)城市的強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售表現(xiàn)，則與此前的布局策略密切相關(guān)。

融信于2013年開(kāi)始探索全國(guó)性經(jīng)營(yíng)，并首選進(jìn)入上海和杭州這兩個(gè)位于長(zhǎng)三角區(qū)域的核心城市，隨后不斷加碼在兩個(gè)城市拿地。

2016年初在港股IPO后不久，融信就在杭州拿下兩塊地。2016年全年，融信中國(guó)在杭州拍下居住與綜合含居住地塊7塊，平均成交樓面價(jià)12697.4元/平方米，平均溢價(jià)率僅19.31%。土地主要分布為6塊蕭山，1塊余杭，且地塊位置大部分都處于區(qū)域較好地段。

事實(shí)證明，融信當(dāng)時(shí)在杭州大手筆拿地也是非常劃算的。2018年上半年，眾多其他地產(chǎn)公司在杭州蕭山與余杭拿到地塊平均成交樓面價(jià)格已經(jīng)突破20000元每平米，溢價(jià)率總體在30%到50%。

由于在地價(jià)大幅上漲之前拿到了較為充足的土地儲(chǔ)備，這為融信在杭州贏得了較為明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在保證產(chǎn)品質(zhì)量、價(jià)格公允的前提下，項(xiàng)目利潤(rùn)仍能維持在20%以上。公開(kāi)資料顯示：目前融信中國(guó)在杭州的項(xiàng)目?jī)赡觊g已經(jīng)由2016年初的3個(gè)增加至2018年5月的28個(gè)。

融信在杭州的銷(xiāo)售增長(zhǎng)，不僅基于自身的項(xiàng)目品質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這與杭州近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快、人口持續(xù)凈流入等外部環(huán)境密切相關(guān)。

杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年的狀況，充分顯示出經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的核心城市，仍然是房企的兵家必爭(zhēng)之地。核心城市、優(yōu)質(zhì)地段和高品質(zhì)項(xiàng)目，仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的護(hù)城河。無(wú)獨(dú)有偶，就連拿地一向謹(jǐn)慎的恒隆地產(chǎn)，前期重金高溢價(jià)在杭州拿下新地王，再次展現(xiàn)了這一邏輯。

另一個(gè)同樣至關(guān)重要的數(shù)據(jù)是，杭州的戶(hù)籍人口數(shù)量也在持續(xù)增長(zhǎng)，2017年杭州戶(hù)籍人口數(shù)為753.88萬(wàn)人，同比增速為2.43%。

2016年下半年，杭州也加入了限購(gòu)行列，并在此后不斷加碼，非杭州戶(hù)籍人口的購(gòu)房受到限制。但過(guò)去多年持續(xù)增加的戶(hù)籍人口數(shù)量形成的剛需，在某種程度上對(duì)沖了調(diào)控所帶來(lái)的影響。

杭州強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人口持續(xù)凈流入，近期也吸引了一家久不在內(nèi)地城市拿地，以風(fēng)格保守著稱(chēng)的港資房企——恒隆集團(tuán)。

已經(jīng)四年未拿過(guò)地的恒隆集團(tuán)，于2018年5月28日以107.3億的價(jià)格，摘得杭州核心商業(yè)區(qū)百井坊地塊。這幅地塊的最終溢價(jià)率高達(dá)118%，樓面價(jià)格為55285元/平方米，成為杭州歷史上最高的單價(jià)地王。

一直以來(lái)，恒隆集團(tuán)以拿地風(fēng)格保守著稱(chēng)，今年卻以高溢價(jià)拍得杭州中心商業(yè)地塊，這多少可以看出杭州作為新一線城市的吸引力。

從融信到恒隆，從內(nèi)房股20強(qiáng)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)到港資老牌地產(chǎn)商的策略變化，都在說(shuō)明一個(gè)簡(jiǎn)單的道理：在跌宕起伏的房地產(chǎn)市場(chǎng)，擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才是王道。

截至2018年6月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為42643萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.2%，同比減少8.0%。觀察歷史數(shù)據(jù)，2015年以來(lái)全國(guó)100城庫(kù)存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢(shì)，充分體現(xiàn)出近三年全國(guó)去庫(kù)存“戰(zhàn)役”取得了較好的效果。當(dāng)前全國(guó)100城庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于2012年3月份的水平，即庫(kù)存規(guī)模回落到了6年前的水平。

值得一提的是，在100個(gè)城市中，有74個(gè)城市的庫(kù)存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢(shì)，其中大連、杭州和金華的同比跌幅較大，跌幅分別為56%、48%和46%。總體上說(shuō)，庫(kù)存同比下跌的城市數(shù)量更多，這也帶動(dòng)了百城庫(kù)存規(guī)模出現(xiàn)下跌。

住宅庫(kù)存的下跌，意味著消化周期的縮短，導(dǎo)致有些城市可能出現(xiàn)供小于求的樓市供需關(guān)系。

另一組數(shù)據(jù)顯示，截至2018年5月份，100個(gè)城市新建商品住宅“存銷(xiāo)比”，即庫(kù)存去化周期為9.8個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)僅需9.8個(gè)月的時(shí)間就能消化完這些庫(kù)存，該數(shù)值與5月份持平。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的特性，一般來(lái)說(shuō)，庫(kù)存去化周期合理區(qū)間為12個(gè)月-16個(gè)月。由此可見(jiàn)，百城住宅庫(kù)存規(guī)模偏小，不足10個(gè)月就可以賣(mài)完。

具體來(lái)看，一線城市、二線城市、三、四線城市新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為13.4個(gè)月、9.7個(gè)月和9.6個(gè)月，與5月份相比，一、二線城市存銷(xiāo)比有所反彈，而三、四線城市繼續(xù)收窄。

更重要的是，三、四線城市的存銷(xiāo)比下跌較為明顯。當(dāng)前數(shù)值是2009年以來(lái)的月度最低值，即最近10年中，三、四線城市的去化周期達(dá)到了最低值。在存銷(xiāo)比小于6個(gè)月的24個(gè)城市中，17個(gè)城市為三、四線城市。

具體來(lái)看，在100個(gè)城市中，有19個(gè)城市的存銷(xiāo)比大于16個(gè)月，此類(lèi)城市去庫(kù)存壓力依然較大；有21個(gè)城市的存銷(xiāo)比位于12個(gè)月-16個(gè)月之間，此類(lèi)城市的去庫(kù)存周期相對(duì)適中；有60個(gè)城市的存銷(xiāo)比小于12個(gè)月，此類(lèi)城市的去庫(kù)存周期相對(duì)偏小。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，2018年上半年，全國(guó)百城庫(kù)存水平繼續(xù)下跌，這與房屋銷(xiāo)售行情總體不錯(cuò)有關(guān)系。庫(kù)存規(guī)模正步入到“缺貨”的階段，這也可以解釋今年上半年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的現(xiàn)象。

他進(jìn)一步稱(chēng)，2018年下半年，相關(guān)城市需要繼續(xù)調(diào)整供求關(guān)系，進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。若開(kāi)發(fā)商下半年穩(wěn)定不移地推進(jìn)補(bǔ)庫(kù)存戰(zhàn)略，包括加大拿地力度和加快開(kāi)工節(jié)奏，那么相關(guān)城市將有更多可售房源或庫(kù)存。但是客觀來(lái)說(shuō)，考慮到存銷(xiāo)比目前依然處于歷史低位，要想反彈、回歸到均衡值或合理值水平，僅靠半年時(shí)間其實(shí)還是略有壓力的。

房貸利率回調(diào) 放貸速度加快

10月以來(lái)，我國(guó)多個(gè)一二線熱點(diǎn)城市部分銀行房貸利率上浮幅度出現(xiàn)一定回調(diào)。

在北京，個(gè)別銀行下調(diào)了房貸利率。比如民生銀行將首套房貸利率由上浮20%下調(diào)至上浮15%。不過(guò)，工農(nóng)中建四大行的首套房貸利率仍然維持在10%。一位商業(yè)銀行北京某支行的個(gè)貸經(jīng)理向中國(guó)證券報(bào)記者表示，該行當(dāng)前首套房貸利率仍較基準(zhǔn)利率上浮10%，并且在近期內(nèi)無(wú)進(jìn)一步回調(diào)空間，明年回調(diào)幾率也很低。

總體來(lái)看，北京房貸利率呈現(xiàn)穩(wěn)中略降的態(tài)勢(shì)。融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月北京首套房貸款平均利率為5.47%，環(huán)比下降0.36%，利率平均值較上期下跌2基點(diǎn)。二套房貸款平均利率為5.90%，環(huán)比下降0.17%，利率均值較上期下跌1基點(diǎn)。

記者了解到，除北京外，上海、廣州、武漢、南京、杭州等地首套房貸利率均有所回調(diào)。其中，從廣州來(lái)看，中國(guó)銀行將首套房貸利率從上浮15%下調(diào)為上浮10%后，四大行在廣州地區(qū)均執(zhí)行首套房貸上浮10%的利率水平。

除了利率高位回調(diào)之外，北京多個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)中介人員對(duì)記者表示，相較于今年上半年，當(dāng)前個(gè)人住房按揭貸款從提交申請(qǐng)到批貸、放貸的流程都大大加快，資質(zhì)好、信息清晰的申請(qǐng)一個(gè)月之內(nèi)基本都能放款到賬。“一是很多存量單子上半年就消化得差不多了；二是銀行方面表示，最近兩個(gè)月的額度比較充足。”

在二線熱點(diǎn)城市南京，一位剛剛購(gòu)房的消費(fèi)者向記者表示，雖然貸款的審核一直很?chē)?yán)，但如果是首套房的話，放款速度會(huì)很快。“一個(gè)星期我的貸款就下來(lái)了。”

銀行額度充足

“利率是市場(chǎng)化的，額度足了，利率就會(huì)下行。”恒大副院長(zhǎng)、首席房地產(chǎn)研究員夏磊表示，今年的房貸額度呈現(xiàn)前緊后松的局面。現(xiàn)在央行的流動(dòng)性傳導(dǎo)到了銀行間市場(chǎng)，利率債利率下行，銀行額度相對(duì)寬松，房貸利率呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。以上海為例，銀行額度較為充足，所以首套房一直存在基準(zhǔn)及以下利率。

“從近期看，銀行推銷(xiāo)貸款業(yè)務(wù)的電話明顯增多。”在易居智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，對(duì)于目前的銀行貸款政策來(lái)說(shuō)，不排除存在一種心態(tài)，即部分貸款的額度還剩下較多，所以到了年底，還是有加快完成任務(wù)的考慮。總體上說(shuō)，出現(xiàn)利率高位回調(diào)也體現(xiàn)了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些微妙變化。

融360大數(shù)據(jù)房貸分析師表示，利率回調(diào)的銀行市場(chǎng)占有率有限，回調(diào)可能是出于業(yè)務(wù)調(diào)整規(guī)劃，希望提升市場(chǎng)份額、獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。另外，這些銀行之前的按揭利率水平就處于較高位置，回調(diào)之后也就接近當(dāng)?shù)氐钠骄健Ｍ汇y行的調(diào)整也往往因地而異，多為地區(qū)性調(diào)整，未表現(xiàn)出同一銀行全國(guó)性調(diào)整，影響較小。在政策范圍內(nèi)，這些銀行下調(diào)利率既有出于自身競(jìng)爭(zhēng)力的考慮，也有利于增加剛需貸款的選擇范圍。

按揭利率短期不會(huì)大幅回調(diào)

Wind數(shù)據(jù)顯示，北上廣深四個(gè)一線城市最近的首套房貸平均利率低點(diǎn)分別在2016年的7月、3月、9月、6月出現(xiàn)；截至今年9月，上海和深圳首套房貸利率一路上升；北京出現(xiàn)過(guò)兩次回調(diào)，廣州出現(xiàn)了一次回調(diào)，回調(diào)幅度均不超過(guò)0.02個(gè)百分點(diǎn)。相比9月，北京、廣州10月均出現(xiàn)回調(diào)，上海、深圳則持平。

“按揭利率可能即將見(jiàn)頂。”交行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹認(rèn)為，全國(guó)首套房按揭利率截至10月已連續(xù)上漲22個(gè)月。從近幾個(gè)月的走勢(shì)來(lái)看，上升速度已經(jīng)逐月放緩。10月平均利率為5.71%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.165倍，環(huán)比上升0.18%，已是最小幅度。另外，下調(diào)利率上浮成數(shù)也反映了銀行有發(fā)展按揭貸款的意愿。

“不過(guò)，由于遏制房?jī)r(jià)上漲任務(wù)依然面臨較嚴(yán)峻的形勢(shì)，預(yù)計(jì)大幅下調(diào)按揭利率的可能性較小。”夏丹表示，事實(shí)上，銀行對(duì)于綜合回報(bào)水平較高的開(kāi)發(fā)貸和按揭貸的業(yè)務(wù)發(fā)展訴求一直不低，在市場(chǎng)化情況下，甚至存在較為明顯的擴(kuò)張傾向。但政策對(duì)于相關(guān)貸款有所限制，銀行很難明顯放大房地產(chǎn)信貸投放，特別是對(duì)于長(zhǎng)期采取總量控制和名單管理的開(kāi)發(fā)貸款。

中國(guó)常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜認(rèn)為，嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策仍是基本方向，銀行在房地產(chǎn)信貸方面并未松動(dòng)。整體來(lái)看，目前房地產(chǎn)信貸投放量仍然控制在較為穩(wěn)定的水平，而對(duì)實(shí)體企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)的信貸投放力度會(huì)加大。

而在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，利率未來(lái)還是有可能上升的。與之相對(duì)的，貸款額度則有可能會(huì)放大。對(duì)于購(gòu)房者而言，關(guān)注額度比利率或更有意義。

那么，經(jīng)歷過(guò)樓市調(diào)控考驗(yàn)的海南，如今哪個(gè)區(qū)域才是置業(yè)者心目中最理想的置業(yè)居所呢？這就不得不提目前海南的置業(yè)熱點(diǎn)——海·新兩島。

受今年4·20海南全區(qū)域限購(gòu)的新政影響，大部分省外購(gòu)房者已無(wú)資格在海南買(mǎi)房，因此目前海南的成交又集中到剛需購(gòu)房者手里，而就目前在售的樓盤(pán)來(lái)看，海甸島和新埠島與海口主城區(qū)的距離近，因此許多剛需各戶(hù)選擇在此置業(yè)。目前海·新兩島已有恒大、廣物、碧桂園等大品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，各樓盤(pán)產(chǎn)品線集中在剛改戶(hù)型，價(jià)格普遍在19000元左右。

不論是從開(kāi)發(fā)商的實(shí)力來(lái)看，還是從價(jià)格地段上來(lái)看，海·新兩島都是目前海南比較理想的居所，本期的導(dǎo)購(gòu)，小編就為大家總結(jié)了海·新兩島在售的剛需樓盤(pán)，希望對(duì)您買(mǎi)房有所幫助。

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【樓盤(pán)信息】項(xiàng)目位于新埠島起步區(qū)南側(cè)，北側(cè)為連接海甸島—新埠島—江東組團(tuán)的新埠大道，距離海甸島2公里，距離國(guó)貿(mào)7.5公里，距離機(jī)場(chǎng)20公里，交通便捷；周邊配套設(shè)施齊全，與星海灣商業(yè)街、星海灣豪生大酒店、新埠島國(guó)際游艇會(huì)、金逸影城、漫咖啡等一應(yīng)俱全.

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至此，趕在與美國(guó)商務(wù)部簽署的和解協(xié)議30天有效期內(nèi)，中興基本完成了董事會(huì)高管的大換血要求。

早在6月12日，中興通訊發(fā)布公告，稱(chēng)已與美國(guó)商務(wù)部達(dá)成《替代的和解協(xié)議》。中興需要在7月7日之前，更換董事會(huì)全部成員，并繳清合計(jì)14億美元的民事罰款，以及允許美國(guó)方面挑選人員進(jìn)入中興通訊的合規(guī)團(tuán)隊(duì)。

上周五，在2017年度股東大會(huì)上，中興通訊原董事會(huì)成員殷一民等共14名董事，正式提交書(shū)面《辭職報(bào)告》，并選舉產(chǎn)生8名新任董事，包括李自學(xué)、李步青、諸為民、方榕、顧軍營(yíng)、蔡曼莉、Yuming Bao（鮑毓明）、吳君棟等。

中興通訊在會(huì)上，正式選舉新任董事李自學(xué)為公司第七屆董事會(huì)董事長(zhǎng)。

巴艾涌丹霞地質(zhì)，是瀾滄江上游的重要支流扎曲流域所在地，特殊的地理環(huán)境使得昂賽大峽谷在全國(guó)眾多峽谷景區(qū)中獨(dú)一無(wú)二，最讓國(guó)內(nèi)游感到驚奇的是，是它免費(fèi)開(kāi)放。

300余平方公里的白堊紀(jì)丹霞地質(zhì)景觀廣泛發(fā)育，形成了頂平、身陡、麓緩的方山，石墻、石峰、石柱、陡崖等千姿百態(tài)的地貌形態(tài)。

是名副其實(shí)的”紅石公園“。在進(jìn)入大峽谷之后，風(fēng)光無(wú)限，從茂密的山林里穿越到平坦的草地，緊接著在群山之間自由馳騁。

正當(dāng)雨季的玉樹(shù)，使得瀾滄江如是一條咆哮的紅色長(zhǎng)龍，當(dāng)車(chē)輛沿著江畔，在無(wú)人打擾的天地之間，瀟灑自如的時(shí)候，昂賽無(wú)疑就是自駕一族的越野天堂。

沿著峽谷越往里走，道路越發(fā)艱險(xiǎn)，風(fēng)光亦就越發(fā)美的出奇，其中有一段“掛壁山路”十分驚險(xiǎn)，洶涌的瀾滄江就在邊緣，狹窄的路段竟然剛剛只能通過(guò)一輛車(chē)，這對(duì)于車(chē)技不好的人而言，估計(jì)會(huì)心臟都懸在了喉嚨間，然而想要過(guò)足極致越野的癮，這一段路不能錯(cuò)過(guò)。

然而昂賽大峽谷不僅僅是人類(lèi)的自駕天堂，可是生態(tài)環(huán)境的人間仙境，這里擁有眾多無(wú)數(shù)野生動(dòng)物，高山草甸下最常見(jiàn)的就是旱獺，它們的身影時(shí)常出現(xiàn)在窗口，跑動(dòng)的身子像是肉滾滾的球一般，令旅途充滿(mǎn)樂(lè)趣。

但在這里，最霸氣的當(dāng)屬雪豹。如果感覺(jué)自己的車(chē)就如一頭雪豹般的時(shí)候，那么碰到真正的雪豹，才會(huì)感受到昂賽大峽谷的自然魅力。

因此，毋庸置疑，你已經(jīng)進(jìn)入了“雪豹之鄉(xiāng)”，僅昂賽鄉(xiāng)下轄的年度村去年就發(fā)現(xiàn)了 24 只雪豹，而瀾滄江源園區(qū)扎青鄉(xiāng)地青村和昂賽鄉(xiāng)年都、熱情村去年共發(fā)現(xiàn)了有 46 只雪豹，5 只金錢(qián)豹。“雪山之王”的雪豹，在國(guó)際一直都是瀕危物種，被我國(guó)列為一級(jí)保護(hù)動(dòng)物。

為了野生動(dòng)物的繁殖，維護(hù)自然生態(tài)的平衡，昂賽鄉(xiāng)對(duì)于這里的環(huán)境可謂盡心盡力，往往都是大人小孩一起參與其中，將人類(lèi)丟下的一切垃圾給帶走，不論是驅(qū)車(chē)前往，還是徒手攀爬，危害人類(lèi)和動(dòng)物生存的垃圾，在昂賽鄉(xiāng)的藏族人眼里，它是萬(wàn)物中的霉運(yùn)，一定要清理干凈。

只是在我們提出這樣美麗的地方為何不收門(mén)票的時(shí)候，他們的一番話令我們感動(dòng)，也感到羞恥——“這是大自然的財(cái)富，是屬于萬(wàn)物的。而我們也是萬(wàn)物里的一份子，也是大自然財(cái)富里的一份子，只有保護(hù)好大自然的環(huán)境，萬(wàn)物才會(huì)生長(zhǎng)，我們才會(huì)過(guò)得好。所以，不收門(mén)票，是對(duì)大自然，對(duì)萬(wàn)物的敬畏和尊重。”

因此，當(dāng)我們?cè)诖髰{谷內(nèi)一邊被氣勢(shì)洶涌的地質(zhì)景觀所吸引的時(shí)候，也被這這個(gè)免費(fèi)開(kāi)放的自然景點(diǎn)的環(huán)境所震撼。

這個(gè)不收門(mén)票的景點(diǎn)，被評(píng)為國(guó)內(nèi)十大自駕路線之一，每年有無(wú)數(shù)自駕愛(ài)好者來(lái)此，雖然不能保證所有自駕者都能呵護(hù)環(huán)境，但從今天的昂賽大峽谷的生態(tài)環(huán)境來(lái)看，眾多熱愛(ài)旅游的人在當(dāng)?shù)卮迕竦挠绊懴拢瑢?duì)昂賽對(duì)整個(gè)大自然都是有一份敬畏之心的。

但在昂賽大峽谷，不僅僅是有著最完整的白堊紀(jì)丹霞地貌，更有歷史的米拉日巴古巖畫(huà)和格吉部落古經(jīng)堂，讓人們仿佛身臨清凈無(wú)染的神地。

在當(dāng)?shù)厝说膸ьI(lǐng)下，我們?cè)诖髰{谷里一邊欣賞風(fēng)景，一邊聽(tīng)他們說(shuō)著那遙遠(yuǎn)又古老的故事，這里的一樹(shù)一木一石，對(duì)于玉樹(shù)的藏族人而言都是神地所在，經(jīng)幡，尼瑪堆，哪怕是大自然的鬼斧神工，在他們心里也是要有所敬畏的。

兩岸丹露奇觀連綿不斷，山路兩旁不時(shí)有大片高山草甸分布其間，峽谷中翡翚的河流破冰而出，緩緩流向遠(yuǎn)方，藍(lán)天、白云、冰河、冰瀑、冰柱、高山草甸、丹霞地貌等等構(gòu)成一幅奇美無(wú)比的自然景觀，如此的天成美景令人驚嘆不已。

每年也有不少?lài)?guó)外的戶(hù)外愛(ài)好者來(lái)到這里，但他們一般都是挑戰(zhàn)極限，在洶涌的瀾滄江里玩漂流，甚至劃皮艇。大概正是大峽谷隱藏得深，目前國(guó)內(nèi)游客還不算涌動(dòng)，卻吸引了無(wú)數(shù)自駕圈里的愛(ài)好者們的向往，同時(shí)這里也被外國(guó)友人稱(chēng)之是“中國(guó)的科羅拉多大峽谷”。

無(wú)論你是經(jīng)驗(yàn)豐富的探險(xiǎn)家，又或是度假新手小白，選擇十月份來(lái)秘魯都是你參觀秘魯南部景色的最佳時(shí)節(jié)。 干燥的冬季即將結(jié)束，夏季又會(huì)持續(xù)數(shù)月降雨，所以春季，干爽舒服的天氣為你游覽秘魯圣谷提供了完美的時(shí)機(jī)。 穿過(guò)歷史悠久的山谷，那里仍然可以看到古老的印加農(nóng)耕梯田盤(pán)旋在山麓丘陵上，印加王室的遺址俯瞰著這個(gè)有爭(zhēng)議的山谷。 1573年，就是在這個(gè)圣谷，國(guó)王Manco Inca宣布戰(zhàn)勝了赫爾南多皮薩羅和西班牙侵略者。

印加帝國(guó)保存最完好的標(biāo)志性地標(biāo)有：馬丘比丘，太陽(yáng)神廟，三窗廟以及拴日石——古代時(shí)鐘或者天文歷。 這座高聳入云的城堡是西班牙征服者未曾發(fā)現(xiàn)的少數(shù)遺址之一，這也使它完美地向世人展示了古代印加人的生活，神秘且滄桑。

庫(kù)斯科是一座即歷史悠久又充滿(mǎn)現(xiàn)代感的城市，已然發(fā)展成了秘魯?shù)膰?guó)際大都會(huì)，融合了印加文明和西班牙文化。 參觀西班牙殖民時(shí)期的建筑瑰寶，例如武器廣場(chǎng)和莫瑞古印加圓形梯田——這是一個(gè)不尋常的印加考古遺址，降落在地面上的梯田。在庫(kù)斯科附近千萬(wàn)不要錯(cuò)過(guò)令人驚艷的Vinicunca彩虹山， 山上的礦藏將景觀變幻為褐紅色、粉藍(lán)色和亮黃色，強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊，頗受攝影師的青睞。

再往南，就是阿雷基帕市，米斯蒂火山聳立在它的上方。 Basilica大教堂矗立在阿雷基帕市中心，訴說(shuō)著歷史殖民的印記以及現(xiàn)在天主教的感召力。 從紅色赭石到天藍(lán)色的鮮艷彩繪墻壁，見(jiàn)證著圣卡塔利娜修道院令人驚嘆的色彩和寧?kù)o。

令人嘆為觀止的科爾卡大峽谷位于阿雷基帕西北部，這里是著名的“永恒之鳥(niǎo)”或安第斯雄鷹的故鄉(xiāng)，雄鷹壽命長(zhǎng)達(dá)70年，翼展可達(dá)到2.7米。 仔細(xì)觀察，你可能會(huì)看到這些雄鷹會(huì)沿著峽谷的高處俯瞰，或者在溫泉邊享受愜意。也許沒(méi)有哪個(gè)地方比Chivay小鎮(zhèn)更適合觀賞大峽谷的繽紛壯麗，Chivay小鎮(zhèn)以壯觀的印加大橋（Inca Bridge）而聞名，這座大橋是橫跨在高山之間的一條1900英尺高的小徑。

最后，向東行至普諾市，擁有壯麗的喀喀湖——是秘魯和玻利維亞之間高海拔的湖泊，大型蛇形蘆葦船停泊在湖岸。在多姿多彩的節(jié)日里，你可以欣賞到傳統(tǒng)的儀式活動(dòng)以及色彩艷麗的服飾和面具。在喀喀湖的中央有一座美麗的私人島嶼，生長(zhǎng)著多種植物和眾多野生動(dòng)物。最令人難忘的是，在這里可以自由地呼吸那純凈的空氣，享受難得的寧?kù)o。